監修者ファイナンシャルプランナー
この記事の目次
- 土地先行融資と分割融資の違いとは？比較表で確認しよう
- 土地先行融資と分割融資のメリット・デメリットの違いは？
- 土地先行融資のメリット・デメリット
- 分割融資のメリット・デメリット
- あなたの家庭にぴったりの方法は？FPと一緒に最適な返済プランを考えよう
- 【実際どうだった？】土地先行融資・分割融資の利用者の体験談
- 土地先行融資・分割融資のどちらを利用しましたか？
- 利用してよかった点、満足している点を教えてください
- 利用して「大変だったこと」「後悔していること」があれば教えてください
- これから利用する人に向けてアドバイスがあれば教えてください
- 住宅ローンで迷ったら今すぐ無料FP相談を活用しよう！
- 土地先行融資・分割融資はどっちが向いてる？
- 土地先行融資が向いている人
- 分割融資が向いている人
- 【まとめ】土地先行融資と分割融資は目的に合わせて選ぼう！迷ったらFPに相談
土地先行融資と分割融資の違いとは？比較表で確認しよう
土地付きの注文住宅を購入する場合、土地の購入代金と建物の建築費用がかかります。さらに、代金の支払いが以下のタイミングで必要です。
- 土地を購入するとき
- ハウスメーカーや工務店と契約するとき
- 着工時
- 建物の上棟のとき
- 竣工した住宅を引き渡すとき
住宅ローンの融資が実行されるのは、住宅を引き渡すときです。手元にまとまった現金がない場合、土地の購入から住宅の引き渡しまでに発生する費用を賄えません。そのため、土地先行融資や分割融資、さらにつなぎ融資などで対応します。それぞれの融資の特徴は以下の表のとおりです。
| 土地先行融資 | 分割融資 | |
|---|---|---|
| 目的と利用シーン | 土地を購入してから住宅建築まで
期間が空く場合に利用できる | 住宅購入の支払い発生時に利用できる |
| 融資のタイミング | 土地の購入時 | 住宅購入に支払いが生じるタイミング |
| 融資回数 | 1回 （土地購入時） | 複数回 |
| かかる費用 | ・印紙代
・銀行手数料 ・登記費用 | ・印紙代
・銀行手数料 ・登記費用 |
| 利息発生のタイミング | 土地購入融資の振り込み後 | 各融資が実行された後 |
＜補足説明＞
土地先行融資は、土地を購入してから住宅を建てるまでに期間が空くときなどに利用できます。最初に土地の購入資金だけ融資をしてもらうのが特徴です。ただし、土地の購入から建物の竣工までは24か月以内といった条件があります。条件次第で住宅ローン控除の利用も可能です。
分割融資は、注文住宅を建築する際、費用が発生するたびに融資を受けられます。利用すれば手元に資金がなくても、支払いが可能です。つなぎ融資とよく似ていますが、つなぎ融資は住宅ローンの金利が適用できないのに対し、分割融資は住宅ローンの金利で利用できます。つまり、同じ金額を借りるならば総返済額を低く抑えられる可能性があるのです。
土地先行融資と分割融資のメリット・デメリットの違いは？
土地先行融資と分割融資は、どちらも住宅の引き渡しまでに発生する費用を融資してくれる点では共通しています。
しかし、メリット、デメリットはそれぞれ違いがあるため把握しておけば比較検討の材料になるでしょう。
土地先行融資のメリット・デメリット
土地先行融資は土地を購入する費用の融資をまず受けてから、改めて建物の購入費用の融資を受けるスタイルです。分割融資と比較すると、土地購入から住宅の建築まで時間がかかる場合でも利用できるのが大きなメリットです。例えば、住宅建築を依頼するハウスメーカーが決まる前に良い土地を見つけた場合、土地先行融資ならば土地を最初に抑えておけます。
また、分割融資と共通のメリットとして条件が合えば住宅ローン控除を受けられる、住宅ローン金利が適用される点が挙げられます。
＜補足説明：その①＞
一方、土地先行融資の場合は土地と建物の2回に分けて融資を受けるため「印紙代」「登記代」等の諸費用が2回分かかるのがデメリットです。分割融資は諸費用は1回分しかかからないので、借入額によっては土地先行融資のほうが支払い総額が多くなります。
土地先行融資は、住宅の竣工前から土地購入の融資を受けた分のローン返済が始まります。そのため、借入額によっては家計の負担が増える可能性もあるでしょう。
このほか、一般的な住宅ローンと比べると取り扱っている金融機関が少ないのもデメリットです。
＜補足説明：その②＞
土地先行融資は、土地に対して融資が受けられますが金融機関によって住宅の着工や竣工に期限が設けられています。例えば、三井住友銀行の場合は、住宅の着工が土地購入の融資を受けてから12カ月後、竣工が24カ月後と期限があります。土地先行融資を受けて、お金がたまったら住宅を建てる、といった利用方法はできないので注意しましょう。
なお、2回分の手数料がかかるのは「つなぎ融資」も一緒です。つなぎ融資は、土地先行融資に比べて取り扱っている金融機関が豊富です。土地と建物をセットで購入したが自己資金が乏しい場合は、土地先行融資、分割融資のほか、つなぎ融資の利用も検討してみましょう。
分割融資のメリット・デメリット
分割融資は、一見すると「つなぎ融資」とよく似ています。しかし、土地先行融資と同様に分割融資も条件を満たせば住宅ローン控除を受けられます。また、住宅ローンの金利で融資を受けられるのも大きなメリットです。
さらに、土地先行融資と比較すると諸費用がかかる回数が1回で済むので、分割融資のほうが住宅ローンの総費用を抑えられます。
その一方で、分割融資は実施している金融機関が少ない、融資実行時の手数料や、抵当権設定の費用等が高く設定されているところが多いのがデメリットです。
＜補足説明＞
分割融資の最も大きなメリットは条件を満たせば住宅ローン控除を受けられ、住宅ローン金利が利用できる点です。しかし、分割融資を扱っている金融機関が少なく「やっと見つけたら、金利が高いところだった」というケースもあります。
住宅ローン金利が適用されるからといって必ずしもお得になるとは限りません。FPに無料相談できる窓口を利用し、自分に合った住宅ローンの相談をするのがおすすめです。
あなたの家庭にぴったりの方法は？FPと一緒に最適な返済プランを考えよう
住宅ローンは、用意できる自己資金、完済までにかかる年数、家族のライフプラン等で最適な商品が変わってきます。特に、土地付きで注文住宅を購入する場合、土地と建物の両方を購入するため、どうしても借入額が高額になりがちです。
また、自己資金の乏しさを「分割融資」や「土地先行融資」で補おうとする場合、それぞれの特色を把握しておく必要があります。
「どの住宅ローンを利用していいか迷う」と悩んでいる場合は、FPへの相談がおすすめです。FPは、家計における総合的な計画を立てたり、家計へのアドバイスをしたりするプロフェッショナルです。
住宅ローンに知見が深いFPも多いため、どの住宅ローンの利用がおすすめかはもちろんのこと、住宅ローンをスムーズに返済していくためのアドバイスや家計の見直しも行ってくれます。無料相談窓口を利用すれば、料金を気にすることなく気軽に相談できるでしょう。
FPに無料相談できる窓口を探しているならば、マネーキャリアがおすすめです。マネーキャリアは「相談満足度98.6%」をほこり、何度でも無料で相談ができます。
住宅ローンは長期にわたって返済していく特殊なローンです。家計の状況が変わった、ライフスタイルに変化が生まれたなど、何度も相談したくなるケースもあるでしょう。何度でも無料なら、そのたびに相談が可能です。
また、相談はLINEで予約してオンラインで行えます。家を建てる際は何かとあわただしいので、空き時間に家で相談できるのは大きなメリットです。
【実際どうだった？】土地先行融資・分割融資の利用者の体験談
土地先行融資・分割融資のどちらを利用しましたか？
【現役FPからのコメント】
アンケートの結果は、「土地先行融資」を利用した方が圧倒的に多く全体の約70％を占めています。土地の値段は地域によって異なりますが、都市部では住宅と同額程度かかるところも決して珍しくありません。
また、人気があって条件の良い土地はすぐに買い手がついてしまうところは、まずは土地を購入してからゆっくり家の建築を依頼する工務店やハウスメーカーを探したいというケースもあるでしょう。
その一方で「工務店やハウスメーカーが斡旋している土地を購入した」「すでに所有している土地に注文住宅を建てたい」等の場合は、手数料が抑えられる分分割融資のほうがメリットが大きな場合があります。
利用してよかった点、満足している点を教えてください
【現役FPからコメント】
アンケートの結果、「自己資金不足を補えた」のほか、土地が確保しやすかったり、返済面でメリットが大きかったりする点が挙げられています。特に、条件の良い土地は高値になりやすい傾向があるため、「自己資金が不足していたので助かった」等の意見も聞かれました。
住宅ローンは長期間かけて変換していくローンなので、金利はとても重要です。
土地先行融資や分割融資は両方とも、住宅ローン金利で利用できます。「つなぎ融資」は住宅ローンの金利が適用されないので、何十年も返済していく場合「返済額を抑えられる」等の意見はもっともです。
このほか「建物の検討をじっくり行うことができた」等の意見も聞かれました。
利用して「大変だったこと」「後悔していること」があれば教えてください
【現役FPからのコメント】
一方、大変だったことや後悔していることとしては「返済・生活費の圧迫」が最も多く、50％ちかくをしめています。特に、土地先行融資は住宅の建築中から土地分のローン返済が始まるため、引っ越し費用や等と合わせて出費が増えるケースもあります。
また、金利や利息の負担を挙げた方もたくさんいます。金利や利息は実際にローンの返済が始まるまで、実感が湧きにくい方もいるでしょう。
土地先行融資や分割融資を受けて後悔しないためには、事前に具体的な返済シミュレーションをしておくのがおすすめです。特に、小さい子どもがいるご家庭や債務者が住宅ローン返済中に定年を迎える年代の場合は、まとまったお金が必要になったり収入が大きく変わったりするケースもあります。その点も考慮に入れて返済計画を立てていきましょう。
これから利用する人に向けてアドバイスがあれば教えてください
先に土地をおさえることができた
注文住宅を建てる際に利用しました。先に土地を押さえることができるので、条件の良い土地を買い逃すことがありません。また、若干利率も安く、お得感がありました。
金利が長期間発生した
建設業者を決めないうちに土地を購入してしまったため、金利が長期間発生した。お金を捨てているような気分になった。先にFPなどに相談していれば、金利の発生を抑えられたかもしれません。
返済計画をしっかり立てて利用するのがおすすめ
土地先行融資は、建物をじっくり検討したい人にはおすすめですが、その間の返済額が増えるので、返済計画を事前に検討してから取り組むのがおすすめです。
【現役FPからのコメント】
実際に土地先行融資や分割融資を利用した方のコメントを確認すると、メリットは大きいが、注意点も存在する印象を受けます。特に、土地先行融資を利用すれば、まず良い条件の土地を購入し、その後で予算や好みに合わせてハウスメーカーや工務店を時間をかけて選べます。
しかし、住宅の着工が遅くなるほど住宅ローンの支払いは増えていきます。土地を探しつつハウスメーカーや工務店選びも進めていく、ハウスメーカー選びの期限を決めるなど対処が必要です。
そうすれば、一般的な住宅ローンを利用するより柔軟で選択豊富な家づくりができるでしょう。
住宅ローンで迷ったら今すぐ無料FP相談を活用しよう！
「住宅ローンの返済計画を立てたら、現在払っている家賃より高い額を月々支払うため不安だ」「子どもが家を建てて数年後に高校や大学に進学するため、住宅ローンを支払いながら貯金する方法を知りたい」等の悩みがある方は、FPに相談できる無料窓口を利用しましょう。
FPに相談すれば、プロの目から家計見直しをしてくれます。「食費や交際費を削る」等をはじめ、個人でできる家計見直しには限界があります。プロのアドバイスを取り入れれば、過剰な我慢をせずに出費を減らせたり、計画的に貯蓄ができたりするでしょう。
＜編集部のおすすめ度 ★★★★★＞
マネーキャリアは、住宅ローンの相談はもちろんのこと、保険の見直しから教育資金の貯め方、老後に備えた資産構築までお金にかんするあらゆることを相談できます。
住宅ローンは、生活のすべてにかかわってくる出費の一つです。マネーキャリアには、さまざまなお金の分野で豊富な知識と経験を持った質の高い相談員が数多く所属しています。相談前に相談員のプロフィールも確認できるので、安心して相談ができるでしょう。
土地先行融資・分割融資はどっちが向いてる？
ここでは、土地先行融資と分割融資のどちらが向いているか悩んでいる方向けに、それぞれの融資が向いている方の特徴を紹介します。どの融資を利用するか迷っているときの判断基準には、以下のようなものが挙げられます。
- 自己資金の額
- 建築スケジュールとの兼ね合い
- 将来の資金計画
- 返済計画
これらに基づいて向いている方の具体的な条件を紹介するので参考にしてください。
土地先行融資が向いている人
土地先行融資が向いている人の条件や特徴は以下のとおりです。
- 良い条件の土地の競争率が高い
- ハウスメーカーや工務店を時間をかけて探したい
- まだ家づくりの具体的なスケジュールが決まっていないが、良い土地を見つけた
特に、東京や大阪などの都市部では条件が良い土地が売りに出されると、すぐに買い手がつくケースが多いです。また、ハウスメーカーや工務店選びと土地探しを並行して行っていたが、良い土地だけが先に見つかった等のケースもあるでしょう。
特に家へのこだわりが強く、設計にこだわりたい方には、土地先行融資は利用するメリットが大きいです。
＜ワンポイントアドバイス＞
土地先行融資は住宅と土地で2つのローンを組むイメージです。そのため、土地購入後から住宅着工までの時間が経つほど、先に土地のローン返済が始まって経済面で負担が大きくなる可能性があります。
また、注文住宅は設備のグレードや間取りで建築費が大きく変化します。債務者の希望をすべて取り入れた注文住宅を建築したら予算が大幅にオーバーし、借入額が増えるケースもあるでしょう。しかし、借入額が大きいほど返済も大変になります。
土地先行融資は土地の融資を申し込む際に、着工の期日をある程度決めておくなど計画性が重要です。
分割融資が向いている人
分割融資が向いている方の特徴や条件は、以下のとおりです。
- 土地購入の時点でハウスメーカーや工務店が決まっている
- 自己資金が少ない
- 住宅ローン金利を利用して返済額を抑えたい
ハウスメーカーや工務店との契約時、着工時など節目節目に支払いが必要の際に住宅ローンの金利で融資が受けられるのは大きなメリットです。
＜ワンポイントアドバイス＞
分割融資は、住宅ローンの金利でつなぎ融資とほぼ同じ形式の融資が受けられるのが大きなメリットです。条件が合えば住宅ローン控除の対象にもなります。
その一方で、実施している金融機関がつなぎ融資に比べると少ないので注意が必要です。住宅ローンの金利は金融機関によって異なります。分割融資を実施している金融機関の金利が高めなところしかないケースもあるでしょう。
複数の金融機関から情報を集め、金利や借入限度額などを比較検討してみると、選択の参考になります。
【まとめ】土地先行融資と分割融資は目的に合わせて選ぼう！迷ったらFPに相談
土地付き注文住宅は、建売住宅やマンションと比べてどうしても購入費用が高額になりがちです。また、住宅ローンは家の引き渡し後に融資が実行されるので、土地付き注文住宅を購入する場合、頭金とは別にまとまった資金が必要ですが、用意が難しい方もいるでしょう。
土地先行融資と分割融資を利用すれば、自己資金が少なくても住宅を購入できます。しかし、融資ごとにメリット・デメリットがあるので把握したうえで選択してください。
住宅ローン選びに迷ったら、マネーキャリアの経験豊富なFPに相談すれば、ライフプランや収入、頭金、返済計画に合わせて最適な住宅ローンをアドバイスしてくれます。また、返済がスムーズにいくための家計見直しも相談に乗ってくれます。何度相談しても費用はかかりません。ぜひ、活用して最適な住宅ローンを選びましょう。