監修者ファイナンシャルプランナー
住宅ローン返済中の転勤で「親が住む」のは可能？確認すべきポイント3つ
- 住宅ローン控除が継続できるか
- ローン契約違反にならないか
- 贈与や不動産所得にならないか
住宅ローン控除が継続できるか
- 契約者本人が住んでいる住宅であること
- ローン返済期間が10年以上あること
- 床面積が50㎡以上であること
- 床面積のうち50％以上が居住用であること
原則としては、住宅ローン控除を受ける年の年末にローン契約者本人が住んでいる住宅である必要があります。
ただし、勤務先から転勤の命令を受けるなどのやむを得ない事情がある場合には、本人が単身赴任し、自宅には生計を共にする家族が住んでいれば控除の対象になるとされています。（参考：国税庁ホームページ）
つまり、生計を共にする配偶者や子ども、扶養家族である親などがローン返済中の自宅に住んでいれば住宅ローン控除を継続できる可能性が高いのです。
転勤の命令のようなやむを得ない事情がある期間であれば、本人が自宅に住んでいなくても住宅ローン控除を受けられる制度になっています。
ただし、最終的な判断は税務署が下すため、控除が受けられるかどうかの問い合わせをしておくと安心です。
ローン契約違反にならないか
住宅ローンを利用する前提条件として、「本人が居住する住宅である」という点があります。本人が居住用として使うための住宅だからこそ低い金利でローンが組めるのです。
そのため、契約者本人が引っ越してしまうとローンの規約違反となる可能性があります。転勤が決まったら、借入先の金融機関にローン規約の確認をしてみてください。
ローンの規約違反が認められた際は、銀行などの金融機関には一括返済を要求する権利が生じます。
実際には転勤を理由に一括返済が求められる可能性は低いですが、引っ越すことを事前に届け出ておくことが重要です。
贈与や不動産所得にならないか
転勤して自宅を離れている間、家族を無償で住まわせる分には問題ありません。
ただし、親から家賃を受け取ると「不動産所得」扱いになる場合があり、所得税や住民税の課税対象となります。
また、人に貸すための不動産に対して通常の住宅ローンを利用することはできないため、ローンの規約違反になる可能性もあり、注意が必要です。
転勤中も自分が住宅ローンを返済する分には問題ありませんが、家賃を受け取ったり返済を肩代わりしてもらったりすると課税やローンの規約違反の問題が発生します。
そのほか、転勤に伴う住宅ローンのお悩みについてはFP相談で解決しましょう。マネーキャリアでは、専任の担当者が長期的にサポートします。
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基本的に転勤のようなやむを得ない事情があれば住宅ローンの規約違反や住宅ローン控除の対象外になる可能性は低いですが、お金のプロのアドバイスを受ければ安心です。
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住宅ローン返済中の転勤｜自宅に親が住む際に話し合うべきこと
ここでは次の3つのポイントにしぼって解説します。
- 固定資産税など維持費の負担割合を決める
- 予期せぬ設備の故障・修繕時の対応について
- 親の住居期間と今後の住まいの計画について
固定資産税など維持費の負担割合を決める
住宅ローン返済以外で必要な維持費を誰が、どのくらいの割合で負担するかを決めておきましょう。
維持費には次のようなものが含まれます。
- 固定資産税
- 都市計画税（居住地域による）
- 管理費、修繕積立費（マンションの場合）
話し合って決めた内容は書面に残しておくと、トラブルを防げるでしょう。
固定資産税の額は土地や建物の評価額によって決まりますが、一戸建ての場合には10万円から20万円ほどかかるのが一般的です。
持ち家を維持していくのに必要な費用を家族で不満なく負担できるように話し合っておくのがおすすめです。
予期せぬ設備の故障・修繕時の対応について
日々の住宅の管理や、予期しない設備の故障による修繕費も必要になるでしょう。
例えば、次のような事態が考えられます。
- 給湯器の故障
- 水回り周辺、または階下への水漏れ
- エアコンの故障
急な修理が必要になった際に誰が業者への連絡を行ったり費用を負担したりするのか、事前に決めておきます。
修理業者や管理会社などの連絡先も含めて、どのような対応をするか書面に残しておいてください。
転勤で遠方に住んでいる場合には、自宅の修繕に関して業者に連絡したり実際に立ち会ったりすることは難しいかもしれません。
誰が主に責任を持つのか、事前に話し合って決めておくと安心です。
親の住居期間と今後の住まいの計画について
自分が転勤先から帰ってくる可能性はあるのかどうか、いつ帰ってくるのか、といった情報を共有しておきましょう。
同時に、親御さんの自宅への居住期間と今後の住まいの意向についても尋ねておきます。
転勤から戻らずに、将来的に自宅を売却する可能性がある場合には、そのことも事前に伝えておき、関係者全員で共有できるといいでしょう。
転勤前に関係する家族全員で話し合っておき、トラブルが起きた際に慌てることがないようにしておくのがおすすめです。
維持費や税金の計算も含めて、住宅ローンに関する不明点や心配な点はFP相談で解決しましょう。
転勤中の自宅はどうする？親が住む以外の選択肢
親御さんが使わない場合の自宅の扱いについて、3つの選択肢を紹介します。
- 空き家にする
- 賃貸に出す
- 売却する
空き家にする
空き家にするのは、転勤が短期間であるとわかっており、転勤期間終了後すぐに自宅へ戻りたい人に向いています。
賃貸に出したり売却したりする手間がかからず、税務署や金融機関への確認が取れれば住宅ローンの支払いを今まで通り継続できる可能性が高い方法です。
デメリットとしては、住んでいない期間も固定資産税などの維持費がかかることと、空き家にすることで家自体が傷む可能性が高いことが挙げられます。
1年など短期間で自宅に戻れることがわかっている場合には、空き家にすることも選択肢の1つです。
空き家にすることで害虫やカビ、不法投棄などの可能性があるため、信頼できる親族や空き家管理サービス業者に依頼して管理してもらうのがおすすめです。
賃貸に出す
賃貸に出すことは、長期間家を空けるものの自宅を手放したくない人や、煩雑な手続き・対応が可能な人に向いています。
賃貸に出すことで転勤中も家賃収入が得られることや建物の劣化を防げることが大きなメリットです。
デメリットとしては、住宅ローンを利用している金融機関の許可が必要で、場合によってはローンを借り換えることになる点、さらには賃貸物件として管理する手間がかかる点が挙げられます。
転勤中に入居者への対応を行うことは難しいため、不動産会社や管理会社へ募集などの手続きを委託するのが一般的です。
ローンの金利が上がったり、管理会社への委託費用がかかったりしますが、思うように入居者が見つからない期間は家賃収入もないため、リスクもある方法といえるでしょう。
売却する
転勤の期間がいつ終了するのかわからない場合や、管理の手間をかけたくない場合には、思い切って売却する選択肢もあります。
売却価格がローンの残債を上回る場合、利益が出る可能性があるのが魅力です。
ただし、売却までの期間がかかる場合にはローン返済と維持費が継続して必要になります。さらに、売却価格がローン残債を下回る場合には、ローン返済も続くため費用負担が大きくなるでしょう。
売却価格がローンの残債を下回った場合、金融機関に売却の許可を取る必要があります。金融機関によっては残債部分を一括で返済することを求められる場合があるため、事前に確認しておきましょう。
このほか、自宅を貸し出したり手放したりする際のローンの扱いや税金について個別の不明点はFP相談窓口で尋ねてみてください。
【まとめ】転勤中に親が住むのは可能！ただし控除や税務は慎重に確認を
住宅ローン返済中に転勤することになった場合、自宅に親御さんが住むことは可能です。
ただし、住宅ローン控除を受けられるのかどうか、ローンの規約違反にならないかどうか、贈与や不動産所得とみなされるかどうか、といった点を慎重に確認しましょう。
転勤前に家族で話し合うべきことには、維持費や故障時の費用と対応は誰が担当するのか、また今後の住まいの予定についてなどがあります。
住宅ローン返済中の転勤について、ローンの返済方法や税金についての個別相談ならマネーキャリアがおすすめです。
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