個人事業主でもフラット35は使える？条件・必要書類を解説

個人事業主の方でも、一定の条件を満たせばフラット35を利用して住宅ローンを組むことが可能です。民間の金融機関では、収入の安定性や提出書類の複雑さから審査が厳しい傾向がありますが、フラット35は公的支援を背景としたローンのため、比較的柔軟な対応が行われるといわれています。

ただし、誰でも無条件に借りられるわけではなく、フラット35にも審査基準があります。特に「所得」と「返済負担率」は重要な判断材料となるため、自身の経営状況を正しく理解しておくことが欠かせません。

こちらでは、フラット35を利用するうえで知っておきたい「直近の所得と返済負担率」「連帯債務者の収入合算」という2つのポイントについて解説していきます。

個人事業主がフラット35を利用する際には「直近1年間の所得」と「返済負担率」が審査の重要なポイントです。

会社員の場合は年収が基準になりますが、個人事業主の場合は確定申告書に記載された「所得」で判断されるため、収入が高くても、経費を差し引いた所得が低ければ、借入可能額は想定より少なくなることがあります。

提出書類としては、確定申告書2年分が必要です。ただし、返済負担率の審査においては、直近1年間の所得をもとに判断されます。具体的には「年間返済額 ÷ 所得」が30〜35％以下であることが条件とされるケースが一般的です。

以下に、所得ごとの目安となる年間返済可能額と月額返済の上限をまとめました。

※参照：【個人事業主必見】フラット35をオススメする理由｜フラット35相談センター

個人事業主がフラット35を利用する際、単独での収入だけでは希望する借入額に届かないことがあります。そのような場合に有効なのが「連帯債務者との収入合算」です。フラット35では、配偶者や親、子どもなどの親族を連帯債務者として設定し、その人の収入を合算することが認められています。

たとえば、夫が個人事業主で安定的な所得が確保しにくい場合でも、妻が会社員やパートタイム、契約社員、あるいは派遣社員として働いていれば、その「給与収入」を加えることで借入可能額を増やすことができます。合算の対象となるのは、源泉徴収票に記載された給与収入であり、安定的な収入とみなされれば審査で有利に働くでしょう。

個人事業主として住宅ローンを組む際は「審査に通るか不安」「借入可能額が分からない」「将来的に返済していけるか心配」といった悩みを抱える方は多くいらっしゃるでしょう。会社員と比べて収入の安定性が見えにくく、提出書類も多岐にわたるため、自分ひとりで判断するのは難しいのが現実です。

こうした不安を解消するためにおすすめなのが、FP（ファイナンシャルプランナー）への相談です。

FPは家計や収支、将来のライフプランを踏まえた上で、無理のない資金計画を一緒に立ててくれる専門家です。どの金融機関を選ぶべきか、フラット35と民間ローンのどちらが自分に合っているのかなど、住宅ローン選びに関する具体的なアドバイスも受けられます。

フラット35は個人事業主でも利用できる住宅ローンとして人気がありますが、審査を通過するためには、必要な書類をしっかりと揃えることが前提となります。

会社員とは異なり、個人事業主の場合は「収入の安定性」を示すための証拠書類が多く求められる傾向があります。提出する書類の内容に不備や不足があると、審査が長引くことや、否決されることもあるため注意が必要です。

以下は、個人事業主がフラット35を申し込む際に一般的に必要とされる主な書類の一覧です。

個人事業主がフラット35を利用する際には、会社員とは異なる観点で審査が行われるため、事前に理解しておくべき注意点があります。特に重要なのが、審査基準として「年収」ではなく「所得」が用いられる点です。

また、既存の借り入れ状況や納税の履歴、信用情報なども審査の対象です。クレジットカードの分割払いや車のローン、奨学金の残債などは可能な限り完済、または返済額を減らすことで、審査が通りやすくなります。

こちらでは、フラット35の審査において個人事業主が特に注意すべき「所得の見られ方」と「借り入れや信用情報に関するポイント」「納税状況や信用情報」について、順を追って解説していきます。

個人事業主がフラット35を利用する際、特に注意したいのが「所得」の金額です。

会社員の場合は源泉徴収票などで「年収」が審査基準となりますが、個人事業主は「所得」、つまり「売上から必要経費を差し引いた後の金額」が評価対象です。そのため、節税を意識して経費を多めに計上していると、実際の収入状況よりも低い所得と見なされ、審査に不利になる可能性があります。

たとえば、事業用の備品や交際費、車両費などを積極的に経費計上することで、確定申告上の所得は抑えられますが、その分だけ返済能力が低いと判断されてしまうリスクが出てきます。フラット35の審査では、返済負担率や借入可能額の判定にこの「所得」が直接影響するため、節税対策が思わぬ障壁となることもあるのです。

フラット35をはじめとする住宅ローンの審査では「返済負担率」が重視されます。

返済負担率とは「年収に対する年間返済額の割合」を示すもので、基準を超えると融資が難しくなる可能性があります。個人事業主の場合、以下のような借入れが返済負担率に含まれるため注意が必要です。

• 事業資金としての借り入れ（設備投資や運転資金など）
• 自動車ローンやカードローン
• リボ払いの残高

特に、複数の借り入れを抱えている場合、それぞれの年間返済額が合算され、審査上で不利になることがあります。また、月々の返済が少額でも、合計金額が基準を超えると、希望する借入額を得られないケースもあります。住宅購入を検討しているなら、既存の借金はできる限り完済、あるいは返済額を減らしておきましょう。

また、前もって借入れ内容を整理し、どれを優先して返済すべきか明確にすることも大切です。事業への影響や手元資金とのバランスも考え、無理のない返済計画を立てましょう。

フラット35を申し込む際、個人事業主が特に意識すべきなのが「納税状況」と「信用情報」の健全性です。住宅ローンの審査では、収入の金額だけでなく、誠実に納税義務を果たしているか、日常的に金銭管理を適切に行っているかといった点も厳しく見られます。

たとえば、所得税や消費税、個人事業税などに未納や滞納がある場合は「返済能力があっても信用に欠ける」と判断され、融資に不利になるおそれがあります。加えて、国民健康保険や年金などの社会保険料も、期日通りに納めているか確認されることがあるため注意が必要です。

他にも、過去の納税記録は、税務署で発行される納税証明書（その1・その2）を使って確認しておくと安心です。

会社員と比べて、個人事業主は収入が不安定と見なされやすいため、住宅ローン審査では厳しく評価されます。そのため「どのタイミングで審査を受けたのか」「自己資金はどれくらい用意すべきか」など、実際に経験した人の声は、これから申し込もうとしている方にとって参考になるはずです。

特に、開業後の年数や確定申告の内容は、審査通過に大きな影響を与える要素の一つとされています。そのため、審査において不安だったことや工夫したこと、実際に用意した頭金の額など、リアルな体験談から学べるポイントは多いでしょう。

こちらでは、実際にフラット35を利用して住宅を購入した個人事業主の体験談を紹介していきます。これからフラット35の利用を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

※2025年7月8日～2025年7月11日時点での当編集部独自調査による

※審査や借入額は個人によって異なるためご了承ください。

個人事業主の方にフラット35の審査を受けたのは開業してからどのタイミングか伺ったところ「4～6年後」が最も多く、全体の37.5％を占めていました。次いで「1～2年後」および「2～4年後」がいずれも25％という結果になっています。一方で「6年以上経過後」に審査を受けた人は12.5％と少数派でした。

この結果から、開業してある程度の期間が経過し、収入や経営の安定性が確保されてから審査に臨んでいる傾向が読み取れます。特に4年以上経過後の申し込みが半数を超えていることから、審査通過に向けて実績作りを重視していることが分かります。

続いて、フラット35の審査を受ける際に、特に不安だったことを伺ったところ「審査全般」と回答した人が47.7%と最も多く、審査そのものが不安だったことがわかりました。個人事業主にとって、審査基準が不透明であることや、提出書類の多さが心理的な負担となっている可能性が高いです。

次に多かったのは「その他」の25%です。収入の波や信用情報への懸念など、不安要素は人それぞれ異なる背景があると考えられます。

審査を受ける際に、頭金をどのくらい準備したか伺ったところ「0〜200万円」と回答した人が最も多く、全体の47.7％を占めました。次いで「300〜600万円」が25.0％で「1,000万円以上」が18.7％。そして「700〜900万円」が8.6％という結果になりました。

アンケート結果から、約半数の方が比較的少額の頭金でフラット35の審査に臨んでいたことがわかります。特に0〜200万円という少ない自己資金でも融資を受けられたという事実は、自己資金に不安を抱える個人事業主にとって心強い材料と言えるでしょう。

フラット35の審査や契約の過程で、特に大変だったことや、工夫したことを伺ったところ、最も多かったのが「確定申告書類の整理と、収入の説明が大変だった」という意見です。特に個人事業主の方の場合は、金融機関側に正確かつ納得のいく情報を提示することが求められるため、多くの労力を使うことになるでしょう。

また「頭金を多めに出すことで、信頼を得られたように感じた」といった意見も見られました。フラット35は物件価格の全額を借りられる制度ですが、あえて多めに自己資金を用意することで、審査に対する安心感や信頼性を高めることができます。このような姿勢が金融機関にも好印象を与える結果につながったと考えられます。

フラット35は、収入が安定しにくいとされる個人事業主にとっても、しっかりと準備すれば利用できる住宅ローンです。

確定申告書や事業の収支状況など、求められる書類は多いものの、安定的な収入を証明できれば審査に通る可能性は十分にあります。また、頭金の準備や書類の整備など、前もって対策を講じることで、よりスムーズに手続きが進められるでしょう。