住宅ローンの借り換えで「損した」と感じるケースとは？得する人の条件を解説

住宅ローンを借り換えた後に「損した」と感じるのは、次のようなケースです。

• 借り換え手数料や諸費用が高かった
• 返済期間を延ばしすぎて利息が増えた
• 団信の保障内容が不利になった
• 住宅ローン控除の対象から外れた

この4つのケースに該当しなければ、借り換えに後悔することは少ないでしょう。

借り換えには費用がかかります。費用が予想より高額になる場合があるので、金額の確認が必要です。

借り換えに必要な経費の目安：3,000万円の場合

※金融機関により異なる

諸費用は安いものではありません。借り換えすると返済金の総支払額が減っても、諸費用を加えて計算すると、得する金額がごくわずかという可能性もあります。

借り換えの諸費用が高いと損するケースが多くなります。借り換え費用を加えた削減額が大きければ、借り換えのメリットも大きくなります。

しかし、諸費用を加えると得する額がマイナスになる場合は、借り換えにメリットがありません。数万円程度の削減では、手間に見合わず後悔する人もいます。

借り換えにかかる諸費用は、借り換え前の金融機関へ支払うものと、借り換え後の金融機関に払うものがあります。費用は借入金額や金融機関ごとに違うので、個別に計算することが必要です。

借り換えの際に返済期間を延ばすことも可能ですが、利息負担は増えます。

借り換えの際にボーナス払いを併用したり、月々の返済金を減らしたりすることは可能です。しかし借り換え前より利息負担が増える可能性があります。

借入額が同じでも、返済期間が長い方が利息負担は増えます。返済金を減らすと月々の負担は減りますが、利息の支払いは増えるので注意しましょう。

返済回数を何種類かシミュレーションすると、違いがわかるので確認してみましょう。

団信の内容は、金融機関や商品により違いがあります。借り換えにより今までの保障は終了します。

借り換え後の団信の内容が、悪くなる可能性もあるので、団信の保障が許容範囲かを考えましょう。

借り換え前と借り換え後の団信の違いは確認しましょう。団信の特約は年齢制限があるものもあります。特約が付加できない可能性もあります。

住宅ローン控除を受けている期間に借り換えをする場合は、借り換え後も控除の対象になるか必ず確認しましょう。

住宅ローン控除は、マイホームを購入した人の税負担を軽減するための制度で、一定の要件を満たすことで利用できます。ただし、この制度は定期的に改正されており、借り換え後も控除を継続するためには、最新の条件に合致している必要があります。

また、控除期間が終了してから借り換えを行う方法も選択肢のひとつです。

※参照：住宅ローン控除とは｜三菱UFJ銀行

住宅ローンを借り換えるとき、次の3つの条件を満たしているとメリットが出やすいとされています。

• 住宅ローン残高が1,000万円以上
• 返済期間が10年以上残っている
• 借り換え前後の金利差が1%以上ある

ただし、借り換えのメリットは個別の状況によって変わるため、条件を満たしていても「必ず得する」とは限りません。

借り換えには新規借り入れだけでなく、既存ローンの完済手続きも必要で、契約手続きは想像以上に手間がかかります。手間をかけて借り換えを行った結果、納得できない結果になってしまう可能性もあるため、慎重な検討が重要です。

住宅ローンを借り換えして損をした人にアンケートを取りました。アンケートの内容は次の4点です。

• 住宅ローンの借り換え時「損をした」「失敗だった」と感じたのはどんな時ですか？
• 借り換えで発生した「諸費用」の総額はいくらでしたか？
• 借り換え後、住宅ローンの条件はどのように変わりましたか？
• 今振り返って、借り換え前によく確認しておくべきだったと思うことは何ですか？

住宅ローンの借り換えで「損をした」「失敗だった」と感じたのは、費用の負担が大きかったと答えた人が31.6%と最多でした。

次いで金利のメリットが小さかったが26.3%、制度や条件が不利になった、手間・手続きの負担が増えたが同率で15.8%でした。

住宅ローンの借り換えで損した人に「諸費用」の総額を尋ねたところ、50万円～100万円未満が最も多く31.6％でした。

次いで、30万円～50万円未満と10万円～30万円未満が同率で21.2％。さらに、100万円以上は10.5％、10万円未満は15.8％と幅があります。

借入額が大きいほど諸費用も増える傾向がありますが、諸費用が10万円未満でも損するケースがあることがわかります。

借り換え後の住宅ローンで条件がどのように変わったかは「金利・返済金が下がった/上がった」が最多で38.9％でした。

次いで「借入条件が悪化した」が22.2％、「メリットが小さかった」が16.7％で、借り換えで条件が悪くなった人が一定数います。

「返済期間が長くなった/短くなった」と「制度や条件が不利になった」が同率で11.1％という結果でした。

借り換え前によく確認しておくべきだったと思うことは「費用関連」と「金利・返済条件」が同率で27.8％でした。

次いで「制度・保障関連」「手続き・情報収集」が同率で16.7％、「将来設計・専門的な視点」との回答は11％でした。

住宅ローンの借り換えに関する条件はもちろん、団信などの保険関連や住宅ローン控除などの制度情報も必要です。また、手続きの手間や将来設計に関する情報収集の重要性も伺えます。

アンケート結果から経験者の失敗談を知ることができました。失敗を避けるには、経験者の事例を理解する必要があります。

アンケート結果から「得する人」と「損する人」の違いをまとめました。借り換えを検討している人は、特に損する要因がないかを見極めましょう。

借り換えをした結果損するか、得するかは後にならなければわかりません。しかし検討の際は、できるだけ多くの情報をもとに判断すべきです。

住宅ローンの借り換えで得するケースの条件は、次の通りです。

• 返済金が下がる
• 団信が不利にならない
• 住宅ローン控除に影響がない
• 借り換え費用を含めても総支払額が減る
• 借り換え費用が明確に把握できる

すべての条件を満たすのは難しい場合もあります。借り換えの目的で、何を最も重視するかを考えることが大切です。また、借り換え費用を正確に把握し、数字上でどれだけ得するかを計算して判断しましょう。

住宅ローンの借り換えで後悔しやすいのは、次のようなケースです。

• 諸費用が想定以上にかかった
• 団信が不利になる
• 支払額がほとんど変わらなかった
• 総支払額が増えた
• 繰り上げ返済や完済手数料の負担が増えた
• 住宅ローン控除の恩恵が減った

上記の項目に該当するものが多いほど、借り換えで後悔する可能性は高くなります。迷った場合は、専門家に相談して慎重に検討することをおすすめします。

住宅ローンの借り換えで損をしないためのポイントは次の3点です。

• 諸費用を含めた「総支払額」で比較する
• ライフプランを考慮した返済シミュレーションを行う
• 団信の保障内容を確認する

これらのポイントを確認し、特に問題がなければ、借り換えによるメリットを得られる可能性が高くなります。

住宅ローンを借り換える際には、借り換え額の約2%～5%の諸費用がかかることが予想されます。毎月の返済額だけでなく、これらの諸費用も含めて総額で比較することが大切です。

元金が大きいほど諸費用も増え、返済期間が延びる場合は利息負担も増加します。

借り換えで得するかどうかは、諸費用を含めた総支払額で比較し、借り換え後の支払総額が現状より少なくなるかを計算して判断しましょう。

ライフプランを改めて見直しましょう。共働きの場合は、将来的な退職や転職の可能性も視野に入れることが大切です。

返済期間を短くすれば利息負担は減りますが、月々の返済金は増えます。無理のない返済ができるか、しっかり検討しましょう。

また、借り換えには審査があります。以前と比べて収入が減っていないか、住宅ローン以外の返済が増えていないか、毎月の返済が遅れなく行われているかも審査の対象です。

借り換えると団信の内容が変わります。新規で住宅ローンを組んでから年月が経つと保障内容に過不足が出る場合もあります。団信も含めて保険全体が適切か確認しましょう。

団信の支払いは、金利上乗せになるケースが多いです。団信の特約の有無で、支払額は変わります。団信には審査があるので、健康状態によっては引き受け不可の可能性も考慮しましょう。

住宅ローンを契約してしばらくすると「借り換えをすればよかった」と思うこともあるかもしれません。しかし、借り換えは簡単にできるものではなく、必ずしも行う必要はありません。場合によっては、現在のローンのまま返済を続ける方が得策なこともあります。

借り換えの手間に対して、得られる効果が少ない場合もあります。シミュレーションの結果、メリットが小さいと判断した場合は、無理に借り換えをせず、今のローンで前向きに返済を続けましょう。