監修者ファイナンシャルプランナー
リバースモーゲージの取扱銀行はどこがいい？おすすめ5選を紹介
リバースモーゲージを選ぶ際は、銀行ごとに対象年齢などの条件が異なるため、比較検討が必要です。
以下に、代表的な5行の主な特徴をまとめました。
| 項目 | 東京スター銀行 | 楽天銀行 | 三井住友銀行 | りそな銀行 | イオン銀行 |
|---|---|---|---|---|---|
| 対象年齢 | Aタイプの場合 55歳～84歳 （配偶者50歳～） | 50歳以上 | 50歳以上 （夫婦とも） | 50歳以上 | 60歳～79歳 （夫婦とも） |
| 資金使途 | 原則自由 （事業資金除く） | 原則自由 （事業資金除く） | 原則自由 （事業資金除く） | 住居関連の資金 | 住宅関連資金に限定 |
| 融資限度額 | 300万円〜1億円 | 100万円〜1億円 | 収入状況によって変動 | 100万円〜1億円 | 200万円〜所定の金額 |
| 金利タイプ | 変動 | 変動 | 変動 | 変動 | 変動 |
| 対象物件 | 戸建・マンション | 戸建・マンション | 戸建・マンション | 戸建・マンション | 戸建・マンション |
| 対象地域 | 首都圏・関西圏など主要都市 | 全国（一部地域除く） | 特定地域のみ | 営業地域内 | 全国 |
| 相談 申し込み方法 | 店頭 | インターネット | 店頭 | 店頭 | インターネット・電話 |
※参照：50歳からの 住宅ローン 『借り換え新時代』｜三井住友銀行
※参照：リバースモーゲージローン「あんしん革命」不動産購入プラン｜りそな銀行
※参照：イオン銀行 リ・バース 60（住宅融資保険付）｜イオン銀行
東京スター銀行や楽天銀行は、資金使途の自由度が高く幅広いニーズに対応できます。一方、イオン銀行は住宅関連資金に限定されている点が特徴です。
地域や資金用途によって適した銀行は異なるため、まずは表で条件を整理し、自分の目的に近い商品を選ぶことが大切です。
東京スター銀行
東京スター銀行が提供するリバースモーゲージ「充実人生」は、自宅を担保にしながら持ち家に住み続け、老後資金を確保できる高齢者向けローンです。資金使途が幅広く、生活費や医療費など多様な目的に利用できる点が特徴です。
主な特徴は、以下の3点です。
- 資金使途は原則自由（事業目的、投資目的は除く）で、生活費や住宅ローン返済など幅広く対応可能
- 毎月の支払いは利息のみで、元本は契約終了時まで据え置かれる
- 一戸建てに加えてマンションも担保対象として利用できる
返済方式は、毎月利息のみを支払い、元本は契約者が亡くなった際に一括返済する「相続時一括返済」などが採用されています。
契約終了後は担保不動産を売却し、その代金で元本を清算します。仮に売却額で不足が生じても家族に請求されないノンリコース型です。
さらに、配偶者が所定の条件を満たせば契約を引き継いで継続利用でき、その際には必要な手続きと費用が求められます。
【現役FPからのコメント】
注意点として、契約時の年齢は55歳以上で、年収120万円以上といった利用条件があります※。対象地域は首都圏や関西圏など主要都市に限定され、借入可能額は最大1億円です。
さらに、金利は変動金利型であり、預金連動型ローンを採用しているため、預金残高と同額までの借入残高には利息がかからない仕組みとなっています。
ただし、マンションを担保とする場合は評価が戸建より厳しく、2,000万以上の評価額が必要です※。
楽天銀行
楽天銀行の「楽天銀行リバースモーゲージ」は、自宅を担保にしながら住み続け、資金を借り入れできるシニア向けローンです。
主な特徴は、以下のとおりです。
- 資金用途は原則自由
- 毎月の返済は利息のみで、元本は契約終了時まで据え置かれる
- 対象エリアは全国
【現役FPからのアドバイス】
元本は、契約者が亡くなった時点で一括返済されます。返済方法としては「相続人による一括返済」または「自宅の売却」の2種類です。
利用条件は契約時の年齢が50歳以上で安定した収入があること、楽天銀行の口座を保有していることなどが挙げられます※2。
ネット銀行ならではのメリットは、事前審査から契約まで来店不要で手続きが完結する点です。
融資金額は100万円〜1億円で※2、契約時には事務手数料や不動産調査費用などの初期費用が発生します。
三井住友銀行
三井住友銀行のリバースモーゲージは、自宅を担保にそのまま住み続けながら資金を借り入れできる商品で、資金使途が原則自由とされており幅広い目的に利用できます。
設定した融資極度額の範囲内で繰り返し借入が可能で、一戸建てだけでなくマンションも担保対象に含まれます。
主な特徴は、以下のとおりです。
- リフォーム費用や医療費、生活費など幅広い資金用途に利用可能
- 必要なときに借入でき、毎月の返済は利息のみで元金は契約終了時に一括返済
- 戸建住宅だけでなくマンションも担保対象
【現役FPからのコメント】
返済の仕組みは、借入期間中は元本を据え置き、毎月の支払いは利息のみとなります。元本は契約者が亡くなった時点で、担保不動産を売却するなどして一括返済されます。
返済方法は「自宅の売却」または「相続人による一括返済」の2種類から選ぶことが可能です。相続人が返済を選べば、自宅に住み続けられます。一方、売却を選んだ場合はローンは完済されますが、引越しが必要になる点に注意しましょう。
申込時年齢は夫婦ともに満50歳以上とされており、利用には一定の条件があります※。
また、変動金利型であるため、将来的に金利が上昇すれば利息負担が増える可能性があります。長期的な資金計画を立て、無理のない範囲で利用しましょう。
りそな銀行
りそな銀行のリバースモーゲージローン「あんしん革命」は、申込対象が満50歳以上と比較的早い年齢から利用できる点が特徴です※1。
主な特徴は、以下のとおりです。
- 「不動産購入プラン」と「ライフイベントプラン」の2種類
- 極度額の範囲内で必要なときに繰り返し借入が可能
- りそな銀行の営業エリア内にある物件で利用可能
【現役FPからのコメント】
返済の仕組みは、借入期間中は利息のみを支払い、契約者が亡くなった際に担保不動産を売却するなどして元本を一括返済する方式です。
ノンリコース型のため、売却額が残債を下回っても不足分が相続人に請求されることはなく、家族に債務が残る心配はありません。夫婦で契約する場合は配偶者を連帯債務者とすることで、契約者死亡後もローンを引き継ぎ、自宅に住み続けられる仕組みです。
融資可能額は担保評価額などにより、制限が設けられます。金利は変動金利型で、基準利率は2025年時点で年約3％台となっており、条件を満たせば最大年1.0％の金利優遇を受けられます※2。
イオン銀行
イオン銀行のリバースモーゲージ「リ・バース60」は、契約者および配偶者が満60歳以上80歳未満で利用できる商品です※。
団体信用生命保険への加入が不要で、健康状態にかかわらず申し込み可能なため、年金収入のみの方でも利用しやすい点が特徴です。
主な内容は、以下のとおりです。
- 申込時年齢は60歳以上。団信加入や健康告知は不要
- 自宅の建築・購入、リフォーム資金、住宅ローン借換資金などに限定
- 借入金は契約時に一括で受け取り、借入期間中は利息のみを毎月支払う
【現役FPからのコメント】
契約者が亡くなった際には、担保不動産の売却などによって元本を一括返済する仕組みです。契約時に配偶者を連帯債務者として登録しておけば、借入人死亡後も配偶者が契約を引き継ぎ、自宅に住み続けられます。
ノンリコース型を採用しているため、売却額が残債に満たない場合でも、不足分が相続人に請求されません。ただし、不足額は債務免除益として課税対象となる場合がある点には注意が必要です。
あなたにあった銀行は？無料FP相談で最適な方法を見つけよう
住宅ローンは人生で大きな借入であり、その選択は家計に長く影響を及ぼします。マイホーム購入にあたり、どの銀行で住宅ローンを組むかは多くの人にとって悩ましい問題です。金利タイプや返済条件は銀行ごとに異なり、仕組みも複雑なため、自分に最適なローンを見極めるのは容易ではありません。
住宅ローンでの失敗を防ぐには、専門家であるFPに相談し、客観的な意見を得ることが有効です。
無料FP相談を活用すれば、複雑な仕組みを分かりやすく説明してもらえます。さらに、自分のライフプランに合った銀行や返済方法を中立的な立場から提案してもらえるため、安心して最適な選択ができます。
【現役FPのおすすめ度：★★★★★】
なかでもおすすめなのが、マネーキャリアです。全国どこからでもオンラインまたは対面で相談でき、土日祝日も対応しているため、忙しい方でも都合に合わせて利用しやすいのが大きな魅力です。
住宅ローンに関する悩み全般に対応しており、希望すれば複数の金融機関の金利比較や返済シミュレーションも行ってもらえるため、将来の資金計画を明確に描けます。
充実したサポートを活用し、自分に合った銀行選びと無理のない返済プランを見つけましょう。
リバースモーゲージの取扱銀行を比較するポイント
リバースモーゲージは、利用できる地域や対象物件の種類、担保評価の見直し頻度、金利タイプや返済方法などは銀行ごとに異なります。こうした違いは、借入可能額や将来の返済計画に直結します。
特に注目すべき比較ポイントは、以下のとおりです。
- 利用できる地域・対象物件の条件
- 担保評価の見直し頻度
- 金利タイプと返済方法
利用できる地域・対象物件の条件
多くの金融機関では、担保とする自宅の所在地を主要都市に限定しています。地方銀行や信用金庫では、各行の営業エリア内にある物件のみを対象とするケースが多く、対象地域外に住んでいる場合は利用できる金融機関が限られる点に注意が必要です。
担保物件の条件については、一般的に自己名義の一戸建てで一定以上の評価額を持つ住宅が中心です。マンションも対象とする金融機関は増えていますが、評価額や立地などの条件が戸建より厳しめになりやすい点には注意しましょう。借地権付き住宅も担保価値が低いため、対象外とされるケースが多いです。
日本の住宅市場において戸建住宅は建物価値が経年で下がり、土地の価値が重視されます。
しかし、マンションは一住戸あたりの土地持分が小さいため、担保価値が限定的になるという事情があるのです。
【現役FPからのアドバイス】
利用を検討する際は、自宅が条件を満たしているかを事前に確認することが不可欠です。さらに、リバースモーゲージの利用条件として、契約者の法定相続人全員の同意や連帯保証人の設定を求められる場合もあります。将来自宅を処分して返済する際に、相続人とのトラブルを避けるための措置です。
こうした条件は金融機関ごとに異なるため、契約前に家族と十分に話し合い、必要な同意を得ておくことが大切です。
条件を満たさない場合は利用自体ができないため、早い段階で確認しておく必要があります。
担保評価の見直し頻度
多くの金融機関では、契約後も定期的に担保不動産の評価額を見直します。評価額が下落した場合は、融資限度額も引き下げられます。契約当初に枠いっぱいまで借入していた場合には、新しい限度額を超過した部分について一部返済を求められる可能性があるのです。
不動産価値の下落によって契約途中で返済義務が発生するリスクがあるため、リバースモーゲージを利用する際には価格変動への備えが必要です。 ただし、担保評価の見直し頻度や取り扱いは金融機関によって異なります。
【ワンポイントアドバイス】
契約前には、担保評価の見直し頻度や評価方法、評価額や借入額が下がった場合などの対応をしっかり確認しておくことが重要です。
融資限度額は一般的に担保評価額の50〜70％程度に抑えて設定されており、将来の価格下落を見越した保守的な水準になっています。とはいえ、長期的には不動産価値が変動する可能性があるため、過度な楽観は禁物です。
また、金融機関によっては、担保評価を申込時に一度だけ行い、その後の不動産価格が下がっても融資限度額が減るリスクを抑えられる商品もあります。
このような仕組みは、利用者にとって、返済途中の予期せぬ負担を軽減できる点がメリットとなるでしょう。
金利タイプと返済方法
リバースモーゲージの金利タイプは、ほとんどが変動金利型で設定されています。
金利は情勢に応じて定期的に見直され、近年は低水準で推移しています。しかし、将来的に上昇すれば毎月の利息支払額も増加し、返済負担が大きくなる可能性があるのです。
そのため、契約期間が長期に及ぶ場合は金利変動リスクを十分に考慮し、余裕を持った資金計画が欠かせません。
多くの場合「毎月は利息のみを支払い、元金は契約終了時に一括返済する方式」が採用されています。
契約者が生存中に支払うのは利息のみであり、借入元本は相続人が自己資金で返済するか、担保不動産を売却してその代金を充当する形が一般的です。
金融機関によっては、契約者存命中の返済を不要とする商品もあります。その場合は毎月の負担はなくなりますが、利息が元本に組み込まれて残高が増加し続ける点には注意が必要です。
契約終了時には借入元本と未払利息をまとめて返済するため、将来的な清算方法を事前に確認しておくことが重要です。
【ワンポイントアドバイス】
売却額が借入残高を下回る場合には、不足分を相続人が負担する「リコース型」となるケースがあり、この場合は契約前に相続人全員の同意を求める金融機関もあるのです。
一方、不足分を請求しない「ノンリコース型」であれば、相続人に予期せぬ借金が残らない安心感がありますが、金利がやや高めに設定される傾向があります。
さらに、契約者が夫婦の場合は、契約者死亡後に配偶者が契約を引き継ぎます。自宅に住み続けられる商品も多く、この場合は配偶者が亡くなるまで返済が猶予されるのです。
リバースモーゲージを利用する際の注意点
リバースモーゲージは、近年取り扱う金融機関が増え注目されていますが、利用には条件やリスクが伴います。
毎月の返済は利息のみと負担が軽い反面、仕組みを十分理解せず契約すると思わぬ不利益を被るおそれがあります。自宅を手放さずに生活費や介護費用などを捻出できる点は魅力ですが、死後に自宅を売却して一括返済する必要があるため、家族への影響を考慮しましょう。
以下の点に注意し、事前に十分確認しておくことが重要です。
- 諸費用を含めたトータルコストを把握しておく
- 資金の使い道に制限があるか確認しておく
- 家族全員と話し合って同意を得ておく
諸費用を含めたトータルコストを把握しておく
多くの金融機関では融資実行時に事務手数料や保証料が発生し、合計で数十万円に達するケースもあります。
東京スター銀行では、契約時に事務取扱手数料165,000円（初回）が必要です※1。さらに、融資額に応じた抵当権設定の登録免許税、司法書士報酬、印紙税、振込手数料などの実費も必要です。
楽天銀行のリバースモーゲージでは、契約時に最低約165,000円から極度額の1.65％の事務手数料に加え、不動産調査料がかかり、別途登記費用や印紙税も発生します※2。
このように、契約直後にまとまった初期費用が差し引かれるため、事前に資金計画へ織り込むことが大切です。
【現役FPからのアドバイス】
借入期間中に支払う利息は、総返済額に大きく影響します。リバースモーゲージの金利は一般的な住宅ローンより高めに設定されていることが多いです。例えば、金利3％で1,000万円を借りると、利息だけで年間約30万円の負担となります。
多くの商品は変動金利型のため、市場金利が上昇すれば毎月の利息支払額も増えるリスクがあります。利息を毎月払わず元金に組み入れる契約では残高が膨らみやすく、長期間利用するほど総利息額は大きくなります。
自宅の維持費や固定資産税、火災保険料といった費用は引き続き自己負担である点も忘れてはなりません。加えて、契約後に条件を変更する際や一部繰上返済を行う際には手数料が発生する場合があります。
ただし、随時返済手数料を無料としている金融機関も多く、契約内容によっては追加費用をかけずに返済できるケースもあります。利用にあたっては、こうした金利や諸費用を含めた総コストを見越し、余裕を持った資金計画を立てましょう。
資金の使い道に制限があるか確認しておく
リバースモーゲージは、商品によって借入金の使い道に制限が設けられている場合があります。実際にどのような違いがあるのか、2つの金融機関を例に解説します。
- 住宅金融支援機構の「リ・バース60」のように住宅ローン型の商品では、資金使途が住宅の購入やリフォーム、既存ローンの借換えなど住まい関連に限定され、生活費や娯楽には使えません。
- 東京スター銀行の「充実人生」では、本人や配偶者の生活にかかる費用であれば医療費・介護費・旅行などにも利用でき、細かな制限が設けられていません。ただし、資金使途が自由なタイプであっても、事業用や投機的な用途は原則禁止です。
【現役FPからのアドバイス】
資金使途に制限がある商品では、契約時に見積書など資金使途を証明する書類の提出を求められる場合があります。
そのため、契約前にパンフレットを確認したり担当者へ直接問い合わせたりして、用途制限の有無を把握しましょう。
なお、公的制度である社会福祉協議会の「不動産担保型生活資金」であれば生活資金にも充てられますが、低所得者に限定された制度のため、利用できる人は限られます。
家族全員と話し合って同意を得ておく
リバースモーゲージを利用する前には、配偶者や子どもを含む家族全員と十分に話し合い、同意を得ることが不可欠です。
配偶者がいる場合は、夫婦で事前に理解を共有しておきましょう。多くの金融機関では配偶者を連帯保証人とすることを契約条件としており、保証人でない配偶者は契約者の死亡後、自宅に住み続けられないケースがあります。
こうした事態を防ぐためにも、夫婦双方が納得したうえで契約を結ぶことが大切です。また、子どもなど相続人となる家族とも事前に相談しておく必要があります。
特に子どもが同居している場合、親の死亡後に住居を失うリスクがあるため、契約前にしっかり説明し同意を得ておくとよいでしょう。
【ワンポイントアドバイス】
相続人が自宅を残したい場合、契約者の死亡時に相続人自身が現金で一括返済して住宅を買い取る必要があります。
しかし、まとまった資金を準備するのは容易ではなく、資力がなければ困難です。そのため、多くの金融機関では申込時に推定相続人全員の同意書提出を求めるケースがあります。
家族に無断で契約を進めると、相続時に大きなトラブルに発展しかねないため、事前に十分な説明を行い、理解と了承を得ることが不可欠です。
契約形態によっては債務が相続人に残る可能性がある点にも注意してください。リバースモーゲージには、売却代金で完済できなかった場合に相続人へ不足分の返済義務が生じる「リコース型」があります。
一方で、不足分があっても相続人に負担が及ばない「ノンリコース型」もあります。
どちらのタイプかによって相続人のリスクは大きく異なるため、契約前に必ず確認しておきましょう。
【まとめ】リバースモーゲージの銀行はどこがいいか迷ったら、FPに相談しよう
リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら老後資金を確保できる制度です。しかし、金利上昇リスクや不動産価値の下落、資金用途の制限、家族の同意など注意点も多くあります。
金融機関ごとに条件やサービス内容が異なるため、自分に合った銀行を選ぶのは簡単ではありません。リスクや制度の複雑さを考えると、契約前に専門家の意見を取り入れることが重要です。
その際におすすめなのが「マネーキャリア」です。複数の銀行商品を比較し、自分に合ったリバースモーゲージを提案してもらえるほか、相続や老後の資金計画についても幅広くアドバイスを受けられます。
迷ったらまず無料相談を活用し、不安のない老後設計を始めましょう。
