老後は賃貸と持ち家どちらが安心？それぞれの費用とリスクを徹底比較

「老後もずっと賃貸で暮らすのは不安……」

「持ち家があっても修繕費や固定資産税がかかるんでしょ？」

そんな悩みや疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。

結論からお伝えすると、老後の安心は「賃貸か持ち家か」ではなく、自分のライフプランに合った住まいを選べるかどうかで決まります。

この記事では、老後に必要な住居費を賃貸と持ち家で比較し、それぞれのメリット・デメリットを整理します。

・「老後に賃貸で暮らすのは本当に大丈夫？」

・「持ち家の維持費や住み替えリスクが気になる」

そんな方は本記事を読むことで住居費の実態を把握し、老後の安心につながる住まいの選び方を見つけられるので、ぜひ参考にしてください。

結論、老後は賃貸と持ち家のどちらが安心かというと、「経済状況とライフスタイル次第」です。

賃貸は柔軟性が高いものの、一生家賃を払い続ける必要があります。

一方、持ち家は資産として残りますが、維持費や固定資産税がかかることがデメリットです。

たとえば月8万円の家賃を65歳から90歳まで支払うと2,400万円かかりますが、持ち家なら住宅ローンを完済していれば固定資産税や修繕費で年間30〜40万円程度に抑えられます。 

老後に必要な住居費を賃貸と持ち家で比較すると、支出の性質に大きな違いがあります。

• 賃貸にかかる費用
• 持ち家にかかる費用

それぞれの内訳をさらに詳しく見ていきましょう。

賃貸にかかる費用は、老後の生活において最も大きな支出です。

賃貸に住んでいると、家賃・更新料・引っ越し費用がかかります。

たとえば月8万円の家賃を払い続けた場合、20年間で約1,920万円、30年間では約2,880万円に達します。 

住宅ローンを完済していれば、老後に持ち家にかかる費用は主に修繕費と固定資産税です。

一般的に一戸建ての場合、30年ごとに数百万円の大規模修繕が必要とされ、マンションでは修繕積立金が月1〜2万円程度かかります。

固定資産税は年10〜20万円程度で、地域や物件の評価額によって変動します。 

老後に賃貸で暮らすことには、メリットとデメリットの両面があります。

代表的なメリット・デメリットを整理すると以下のとおりです。

• メリット1: ライフスタイルや健康状態に合わせて住み替えができる
• メリット2: 修繕や管理を大家や管理会社に任せられる
• デメリット1: 家賃を一生払い続ける必要がある
• デメリット2: 高齢になると入居審査に通りにくくなる可能性がある
• デメリット3: 資産として残らない

老後の住まいに賃貸を選ぼうか迷っている方は、しっかり確認しておきましょう。

賃貸は自分の状況に応じて住み替えやすいのが特徴です。

持ち家と違い、売却できるかの心配がなく、契約の書類作成にそれほど手間もかかりません。

たとえば子どもが独立した後に小さな部屋へ移ったり、介護が必要になればバリアフリー対応の物件に引っ越しもできます。

賃貸住宅では、建物の修繕や共用部分の管理は基本的に大家や管理会社が対応します。

水漏れや設備不良が起きたときも、自己負担ではなく大家の修繕で済む場合がほとんどです。

大きなデメリットは、老後も家賃の支払いが続くことです。

仮に家賃7万円で30年間暮らすと、合計で2,520万円もの支出に膨らみます。 

高齢者になると、賃貸契約時の入居審査で断られるケースが増えます。

家主が「家賃を払えないリスク」「突発的な事故や体調不良によるその後の対応」を懸念するためです。

賃貸は支払い続けても資産にはなりません。

同じ家賃を30年間払っても、最終的には何も残らず、住み続けるためには契約を更新し続ける必要があります。

老後に持ち家で暮らす場合にも、以下のようなメリットとデメリットがあります。

• メリット1: 住宅ローンを完済すれば住居費が大幅に減る
• メリット2: リースバックやリバースモーゲージを利用して老後資金を確保できる
• デメリット1: 維持費用や修繕費がかかり続ける
• デメリット2: 住み替えが簡単ではない

住宅購入を検討している方は、購入前にメリットとデメリットを知っておきましょう。

住宅ローンを払い終えれば、月々の大きな住居費は不要です。

その後に必要なのは固定資産税や光熱費・修繕費などに限定されます。

持ち家は資産として活用できるのが強みです。

たとえば自宅を売却しても住み続けられる「リースバック」や、自宅を担保にお金を借りられる「リバースモーゲージ」を活用できます。 

持ち家は維持コストが避けられません。

屋根や外壁の修繕には数百万円、給湯器や水回りの交換でも数十万円が必要になるケースがあります。 

持ち家は簡単に手放せないため、ライフスタイルの変化に対応しにくい面があります。

持ち家の売却時には、売却契約の交渉や書類準備といった手間がかかるのがデメリットです。

たとえば要介護になった際にバリアフリー住宅へ移ろうと思っても、売却や買い替えには時間と費用がかかります。 

最後に、老後の賃貸と持ち家問題に関するよくある質問をご紹介します。

代表的な疑問は次のとおりです。

• 老後でも入居しやすい賃貸住宅はあるのか
• 持ち家に住み続ける場合、修繕費はどれくらい必要なのか
• 賃貸と持ち家のどちらを選ぶべきか

以下で一つずつ解説しますので、自分の老後の暮らし方をイメージしながら読み進めてみてください。

高齢者でも入居しやすい賃貸住宅は増えています。

バリアフリー設計で安否確認や生活相談サービスが提供される賃貸住宅、「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」や、「高齢者向け優良賃貸住宅」などがあります。

また、UR（都市再生機構）が管理する賃貸住宅は、礼金・仲介手数料・更新料・保証人がすべて不要です。

不動産会社であるアットホームの調査によると、一戸建ての修繕にかかった費用の平均は約615万円とされています。

外壁やトイレ・屋根・給湯器の修繕が必要になるケースが多く見られました。

参照：アットホーム　2023年『一戸建て修繕』の実態調査　

賃貸と持ち家のどちらがよいか判断できない場合は、老後の収入と家族構成を軸に考えると整理しやすいでしょう。

賃貸は柔軟性に優れる一方で家賃を払い続ける負担があり、持ち家は安心感がある代わりに維持費が重くのしかかるからです。

例えば、年金収入のみで月15万円の生活費を想定した場合、家賃8万円では厳しいですが、持ち家で固定資産税や修繕費が年30万円なら成り立つケースもあります。