住宅ローン4000万円・35年返済の月々返済額や総額はいくら？後悔しないための注意点

＜ワンポイントアドバイス＞

変動金利だと月々の返済額はアップし、総返済額は約1,000万円ほど増えています。今回は一例として、金利を増やしてシミュレーションしました。実際には金利アップ割合はシミュレーションよりも増える場合があります。

5年ルールや125％ルールはありますが、変動金利で金利が上がれば、それだけ支払う利息は多くなり、元金の減るスピードが遅くなります。場合によっては、繰上返済で支払うと元金を早く減らせるので、35年返済の中で元金がなかなか減らないときは検討すると良いでしょう。

＜ワンポイントアドバイス＞

10年固定金利だと、その10年間は金利が変わらないため返済計画が立てやすいです。仮に市場金利が上昇しても、その金利が上がった影響を受けません。もちろん、市場金利が下がってもローンの金利はもとのままです。

固定金利終了後は、変動金利か固定金利のどちらかを選べます。金利上昇のリスクがあるかどうかで、どちらの金利タイプにするか決めると良いでしょう。金利上昇のシナリオも考えておくと良いです。

＜ワンポイントアドバイス＞

完済まで固定金利だと、月々の金利が変わらないので返済計画が長期的に立てやすいです。将来的な金利上昇のリスクを考える必要がありません。

ただし、全期間固定だと、金利が高くなりやすく、その分支払う利息が増えます。早めに元本を減らすと、利息負担が少なくなります。お金に余裕があるときは、繰上返済を行うとよいでしょう。繰り上げ返済分は、すべて元金に充てられます。

＜専門家からのアドバイス＞

住宅ローンは「金利」「返済期間」「借入方法」の組み合わせによって返済額が変わり、一人ひとりに合った組み合わせがあります。自分だけで判断すると、無理のある返済計画や将来的なリスクを見落とすことも少なくありません。

そこで頼れるのが、FPに相談できるマネーキャリアです。マネーキャリアの無料相談を活用すれば、収入や支出、将来の教育費や老後資金などを考慮した上で、最適な返済プランを一緒に作成してくれます。

家を購入するときに専門家の視点を取り入れると、無理のない住宅ローンを組むことができます。

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＜ワンポイントアドバイス＞

頭金なしで借りたときは、借入額を全額返済するので、月々の返済額は高くなります。その反面、手元に現金を残せるので、引っ越しや家具購入などのお金を用意しておけます。返済不能にならないように、35年ローンの借り入れ前に返済の計画は立てておきましょう。

頭金ありだと、借入額を少なくできるので、月々の返済額や支払う利息を減らせます。場合によっては、優遇金利を受けることが可能です。ただし、急な出費に対応できない場合もあるので、ある程度のお金を確保したほうが良いです。

＜ワンポイントアドバイス＞

繰り上げ返済の方法には、期間短縮と返済額軽減の2つがあります。35年の返済期間を短くして支払利息を少なくするのが期間短縮、月々の返済額を減らすのが返済額軽減です。支払う利息が多い借り入れ初期に行うと、返済の負担を減らす効果が高くなります。

金融機関によっては、繰上返済の手数料が発生するので、いくらかかるか確認しておきましょう。また、金利が1%以下の低金利ローンだと、繰上返済するよりも、資産運用にお金を回したほうがお得なときがあります。

＜ワンポイントアドバイス＞

返済比率が30%や40%になる借入額で35年返済の住宅ローンを組むのはリスクが高めです。できるだけ25%以内に収めましょう。それでも返済比率が高くなったときは、以下のようにして返済負担を減らしてください。

• 返済期間を延ばす
• 金利タイプを見直す
• 繰り上げ返済を行う

35年以上の期間で返済できる場合は、期間を長くすると返済負担が減ります。金利タイプを見直し、より低い金利にする方法もあります。また、固定費を見直して月々の出費を少なくし、返済しやすくするのも行える対策です。

＜ワンポイントアドバイス＞

ペアローンや連帯債務はリスクが高めので、返済不能になったときを想定して対策しておかないといけません。万が一に備えて、生活防衛資金を確保しておきましょう。確保する金額は、1ヶ月の生活費の3～6ヶ月分程度※が理想です。

食費を削ったり保険を解約したりして、無理して生活防衛資金を用意する必要はありません。無理をすると、月々の家計を圧迫して生活が成り立たなくなる可能性があります。無理のない範囲で、お金を確保して生活防衛資金を貯めましょう。

＜ワンポイントアドバイス＞

家は古くなるほど設備も古くなるので、それだけ維持費が増えていきます。住めば住むほど、維持費は多くなると考えた方が良いでしょう。

修繕が必要なときに焦ってお金を工面するのではなく、少しずつ積み立てて準備しておきましょう。いくら修繕費がかかるか、事前に予想しておくと積立しやすいです。また、税金や保険は決まった金額となるので、その分も用意しましょう。