住宅ローンは夫から妻へ借り換えできる？手順や注意点を解説

夫名義の住宅ローンを妻に引き継ぐ場合は、妻が新たに住宅ローンを契約する必要があります。具体的には、夫のローンを全額繰上返済し、妻が新たに住宅ローンを借りて残債を返済する流れです。

形式的には妻名義に切り替わりますが、実際には契約は消滅し、当初の金利や返済期間などの条件は引き継げません。また、妻自身の収入や勤務先、年齢、健康状態などを改めて審査されるため、状況次第では希望通りに借り換えできない場合もあります。

このように、手続きは単なる名義変更ではなく「妻の新規ローン契約」として扱われる点に注意が必要です。

【注意すべきポイント】

現在のローンで夫が主債務者、妻が連帯保証人となっている場合でも、妻が単独で新規ローンを組むには、返済能力を基準に再審査される可能性があります。連帯保証人は夫に万一のことがあった際に返済義務を負うだけで、妻の収入を前提とした契約ではありません。

そのため、妻が新たに借入を希望する場合は、単独で返済できる収入と信用力が求められます。たとえば、夫婦合算収入を前提に借りたローンを妻の収入だけで返済しようとすると、審査で否決される可能性が高いです。

金融機関が「妻一人でも返済に支障がない」と判断できる収入や資産を確認できなければ、借り換えはできません。

【現役FPからのアドバイス】

夫婦間で住宅ローンの名義や返済負担を変更する際は、税務署や税理士、FPなど専門家へ事前に相談することが大切です。金融機関の承諾を得て名義変更できても、その引き継ぎが第三者間の贈与とみなされる可能性があります。

特に離婚に伴う財産分与では、通常は課税されませんが、分与額が過大と判断されれば贈与税が発生します※2。

税法上の取り扱いは状況により大きく異なるため、専門家の助言を受けて適切な方法を選ぶことが欠かせません。準備段階から相談を重ねれば、余計な税負担やトラブルを避けて安全に手続きを進められます。

【現役FPのおすすめ度：★★★★★】

マネーキャリアの無料FP相談サービスは、一人ひとりの事情に合わせて専門家が丁寧に対応するのが特徴です。住宅ローンの借り換えは家庭ごとに最適な方法が異なるため、インターネットで調べるだけでなく、プロに相談する方が安心で効率的です。

経験豊富なFPに任せれば、自分で試行錯誤するより短時間で必要な情報を得られ、時間や労力も省けます。

さらに、中立的なアドバイスを受けられるため、金融知識が少ない方でも安心です。まずは、下記のリンクから予約してみてください。

＞＞住宅ローンはプロに！マネーキャリアで無料相談する

【現役FPからのアドバイス】

金融機関や税務署とは異なる立場のFPへ事前に相談するのもおすすめです。銀行や税務署の相談は専門分野に限られますが、FPは中立的な立場から家計全体を見据えた助言を行います。

借り換えによる収支の影響や贈与税のリスクも含め、シミュレーションでライフプランを確認できます。

また、事前に知識を整理しておけば、銀行との交渉や手続きも円滑に進められます。FP相談を活用すれば、住宅ローン借り換えの可否や税務リスクを多角的に確認でき、より確実に進められます。

＞＞住宅ローンについてFPに無料相談する

【現役FPからのコメント】

借り換え先で新たなローンが実行されると、その資金で夫の既存ローン残高を一括返済します。一般的に返済は新ローン実行日に行われ、借り換え先から旧ローンへ直接支払われることがあります。

同時に、旧ローンの抵当権抹消登記と新ローンの抵当権設定登記を行う必要があるのです※。これらの登記は金融機関と司法書士が連携し、司法書士が書類作成や法務局への申請を代理します。

専門家に依頼すれば手続き漏れを防ぎ、古いローンの抵当権を確実に抹消して新しいローンへ担保を付け替えられます。

【注意すべきポイント】

所有権移転では、税金面にも注意が必要です。夫から妻へ不動産を無償で移転すると、妻の財産とみなされ、年間110万円を超える部分に贈与税がかかります※1。

評価額3,000万円の不動産を移転すれば、多額の贈与税がかかる可能性があるのです。ただし、婚姻期間20年以上の夫婦が居住用不動産を贈与する場合は、2,000万円まで非課税となる配偶者控除の特例が適用されます※2。

【現役FPからのコメント】

妻単独の収入に切り替えると返済負担率が上がりやすく、審査に通っても家計を圧迫する可能性があります。さらに、妻の年齢や定年までの年数によっては返済期間が短くなり、月々の返済額が増えて負担が重くなる場合があります。

加えて、将来の収入変動や支出増も考慮しておく必要があるのです。特に教育費は大きな支出で、私立理系に自宅通学する場合でも4年間で約840万円かかります※2。

最終的には、妻の収入で無理なく続けられる返済計画を整えることが家計安定の秘訣となります。

【注意すべきポイント】

夫から妻への名義変更を伴う借り換えは通常より手続きが複雑で、時間と労力がかかるため注意が必要です。必要書類は通常の借り換えに加え、住宅ローン残高証明書や返済履歴証明書、不動産の評価書類など追加で求められます。

また、完了まで2〜3ヶ月かかるのが一般的で、余裕あるスケジュールが欠かせません。さらに、既存ローンの抵当権抹消と新ローンの抵当権設定を同日に行う必要があり、金融機関や司法書士との調整が必須です。

【ワンポイントアドバイス】

住宅ローン控除は名義人ごとに適用されるため、借り換えで妻が新たに債務者となれば、控除を受けられるのは妻だけです。妻が要件を満たせば、借り換え後の年末残高に応じて控除が適用されます※1。

控除率は、制度改正により変動しており、現在は一般住宅の場合で年末残高の0.7％が上限、適用期間も入居時期に応じて10年または13年です※2。夫は、借り換え時に既存ローンを完済した時点で控除資格を失い、その後は控除を受けられません。