監修者ファイナンシャルプランナー
住宅ローン返済中の住み替えで同じ銀行は使える？
現在の住宅ローンを返済しながら新しい住まいに移りたいと考えたとき「今の銀行をそのまま使えるのだろうか？」という疑問が生まれます。結論から言えば、同じ銀行で新たなローンを組むのは原則として難しいケースが多いのが実情です。
そのため、住み替えを検討する際には、まず金融機関ごとの取り扱いルールを理解し、選択肢を比較することが大切です。同じ銀行では借り換えが難しい理由と、代わりにどのような方法があるのかを見ていきましょう。
原則として同じ銀行では借り換えできない
住み替えのために同じ銀行で借り換えをするのは難しいです。同じ銀行のローンが利用できない理由としては、銀行側にメリットがないからです。
同じ銀行でローンを組むと、住宅ローンの利用者が増えるわけでもありません。当初の住宅ローンよりも、住み替えでのローンの金利が下がると利息の収入が減ります。また、同じ銀行だと追加のローンとなるため、お金を貸すにしても回収不能になるリスクが高いです。
基本的に同じ銀行で、住み替えのための住宅ローンは利用できません。
＜ワンポイントアドバイス＞
住み替えでは、多くの人が新しい住宅ローンを組みます。この場合、今利用している住宅ローンを完済し、違う銀行で新しくローンを組むのが一般的な流れです。
ただし例外として、今のローンを完済しなくても新たなローンを組める場合もあります。基本的には、住宅ローンの返済が残っていると新規ローンを組むのは難しいケースが多いですが、金融機関によっては住み替えローンを利用できることもあります。
そのため、同じ銀行での利用は原則難しいものの、各銀行のルールを確認し、他行の商品も含めて比較検討することが大切です。
他行への借り換えを検討する
同じ銀行ではなく他行での借り換えを検討する場合には、1つの銀行のみならず複数の銀行を比較しましょう。
＜比較内容＞
- 金利
- 手数料
- 団信の保障内容
- サポート内容
- 手続き方法
金利によって、ローンの返済総額が変化するのでいくつかの銀行で金利を比べておきましょう。変動金利にするか固定金利にするかも決めます。いくら手数料がかかるか、団信の保障内容は十分かなども見ておきます。
銀行ごとに申し込み方法も違うので、店頭申込かオンライン申し込みかという部分もチェックし、申し込みしやすいかどうかも確認します。
＜ワンポイントアドバイス＞
同じ銀行ではなく、他行で借り換えをする場合は、返済のシミュレーションも行っておきましょう。借入額・金利・返済期間でシミュレーションして、自分の収入で無理なく返せるローンなのか確かめます。
場合によっては、返済額が多すぎて希望借入額だと厳しいということもあります。そんなときは、FPに相談してみましょう。返済の負担を減らす方法や、いくらの借入額だと無理のない金額になるかなどをアドバイスしてくれます。
FPに相談することで、住み替えでの住宅ローンの不安解消に役立ちます。
住宅ローンの借り換え・住み替えのお悩みは無料FP相談で解決しよう
住宅ローンの住み替えは、金利や返済額だけでなく、今住んでいる家の売却益の使い方や新居でのローンの組み方など、考えるべきことが多くあります。どの銀行に相談すればいいのか？総返済額はお得になるのだろうか？と不安を感じる場合も少なくありません。
そんなときに、ひとりで悩んでいては不安が募るばかりです。そこで、住み替えに関する複雑な悩みも、ローンに詳しいFPに相談することで解決できます。
＜専門家からのアドバイス＞
FPに相談できる窓口の1つがマネーキャリアです。相談料は無料なので、お金の心配が必要ありません。これからローンを組むときに、相談料が無料であるため余計なお金がかかりません。
FPが、あなたのライフプランや住宅ローンの状況に合わせて最適な住み替えプランを提案します。銀行ごとの金利や手数料、住み替えローンやつなぎ融資の対応など複雑な条件も、FPがわかりやすく整理してくれるので安心です。
さらに、総返済額のシミュレーションや団信の保障内容まで丁寧にチェックできるため、無理のない返済計画を立てられます。
住み替えで利用できる住宅ローンの種類
住み替えで利用できる住宅ローンの種類は1つではありません。主に住み替えローン・ダブルローン・つなぎ融資・通常の住宅ローンの4つのローンが利用できます。
| 住み替えローン | ダブルローン | つなぎ融資 | 通常の住宅ローン | |
|---|---|---|---|---|
| 概要 | 旧居のローンの残債と 新居の購入費用を まとめて借りるローン | 旧居のローンとは別に 新居のローンという 2つのローンを組む | 新居購入時に 旧居の売却代金が入るまで 一時的に借りるローン | 新居購入時に借りるローン |
| メリット | ・旧居の売却前でも 新居購入資金を確保できる ・借り換え手続きが一本化できる | ・旧居の売却前でも 新居購入が可能 ・手続きが比較的シンプル | ・旧居売却前でも 新居契約や決済が可能 ・短期間で返済するため 利息負担が軽め | ・金利が低め ・手続きが一般的でスムーズ |
| デメリット | ・金利は通常ローンよりやや高め ・取扱銀行が限定される | ・返済負担が二重になる ・審査が厳しくなる | ・一時的な手数料や利息が発生 ・融資可能額は 銀行や物件によって制限あり | ・旧居のローンが残っている 場合は利用不可 |
| 向いている人 | ・旧居の残債が残っていても 新居購入を急ぐ人 | ・短期間で旧居を 売却できる見込みがある人 | ・売却代金が入るまで 資金が不足する人 | ・旧居ローンを 完済済みの人 |
ダブルローンは旧居のローンが残っていても利用できますが、通常の住宅ローンは残っていては利用できません。
住み替えローン
旧居の残債が残っている状態で、新居購入のためのお金を借りられるローンです。住み替えローンは、旧居の売却で得られる資金を前提に、残債と新居購入費用をまとめて借りられるのが特徴です。売却完了を待たずに新居を購入できるため、転勤やライフイベントで早めに住み替えたい場合に適しています。
ただし、同じ銀行で利用できるケースは限られており、借入総額が増える分、審査は厳しめになります。総返済額や毎月の返済額も大きくなるうえ、金利は通常の住宅ローンより高めに設定されることが多いです。
返済不能にならないよう、事前に十分な資金計画を立てたうえで利用することが大切です。
＜ワンポイントアドバイス＞
以下に具体的な金額を示して、どのようなローンになるのか見ていきましょう。
- 旧居のローン残高：3,500万円
- 旧居の売却価格：3,000万円
- オーバーローン額（不足分）：500万円
- 新居購入価格：4,500万円
このケースでは、新居購入費用の4,500万円にオーバーローンの500万円を加えた合計5,000万円を住み替えローンとして借りることになります。借入後は、この5,000万円を毎月返済していきます。
住み替えローンは、進学や転勤などで旧居で生活できる期限が限られている場合に特に利用しやすいローンです。
ただし、旧居の売却額が想定より下がるとオーバーローン分が増えるため、借入額も増えます。その結果、ローン審査で落ちる可能性が高まることもあるため、事前にしっかりと売却価格の見込みを確認しておくことが重要です。
ダブルローン
旧居の住宅ローンを完済していない状態で、新居購入のために新たなローンを組む方法です。つまり、2本のローンを同時に返済する形になります。 旧居を急いで売却する必要はありませんが、その分、毎月の返済負担は大きくなります。
具体的な金額を出して、返済負担率がいくらになるか見ていきましょう。仮定として、年収600万円、1.5%の固定金利で35年の元利均等返済として、以下にシミュレーション結果を記載します。
| 旧居ローン | 新居ローン | |
|---|---|---|
| 借入金額 | 2,500万円 | 4,000万円 |
| 毎月の返済額 | 約7.6万円 | 約12.２万円 |
| 年間の返済額 | 約91.2万円 | 約146.4万円 |
合計すると毎月19.8万円、年間237.6万円の返済となります。年収600万円に対して年間返済額237.6万円の場合、 返済負担率＝39.6%となります。
＜ワンポイントアドバイス＞
返済負担率は一般的に「25〜30%以内」が安全ラインとされています。40%近くになると、生活費や教育費、突発的な支出に対応できなくなるリスクが高まります。
このような場合は、以下のような工夫で負担を抑えることが重要です。
- 旧居を売却して残債を減らす
- 新居の購入予算を見直す
- 頭金を多めに準備する
つなぎ融資
つなぎ融資※とは、新しい住宅ローンの実行前に必要となる 着工金・中間金・竣工金などをまかなうための一時的な融資 です。 新居を建築する際、旧居の売却資金が間に合わない場合などに利用され、住宅ローンと同じ銀行で組むのが一般的です。
＜特徴と注意点＞
- 新居の完成・住宅ローン実行までの間を「つなぐ」ための融資
- 旧居の売却が前提となるため、売却計画と並行して進める必要がある
- 住宅ローンと同じ銀行で申し込むのが基本
- 金利は住宅ローンより高めに設定されることが多い
＜ワンポイントアドバイス＞
つなぎ融資は金利が高いため、返済が長引くほど負担が増大します。通常は住宅ローンの実行時に一括返済するため、資金の流れをしっかり把握しておきましょう。
特に、以下を事前に整理しておくことが重要です。
- 旧居の売却スケジュール
- 新居の建築スケジュール
- 「土地代 → 着工金 → 中間金 → 引渡し金」といった支払いタイミング
予定より売却や工事が遅れると、支払期限だけが先に来てしまい、資金繰りが苦しくなるリスクがあります。
※参照：つなぎ融資｜ARUHI住宅ローン
通常の住宅ローン
通常の住宅ローンは、旧居を売却してから新居の購入資金として組む一般的な住宅ローンです。審査基準や難易度は通常の住宅ローンと同じです。
基本的に同じ銀行では、これまで利用していた住宅ローンの同じ商品を再度組むことはできませんが、別の商品であれば組める場合があります。1本のローンだけとなるため、返済計画をスムーズに立てやすく、旧居のローンが残っている場合は、完済後に組むことが基本です。
＜ワンポイントアドバイス＞
オーバーローンの場合、旧居を売却してもローンが残るため、新居のローンと合わせて二重の負担となる可能性があります。売却で旧居のローンを完済できるかを事前に確認し、複数の住み替えローンを比較検討することをおすすめします。
判断が難しい場合は、ローンに詳しいFPに相談し、旧居の残債額や年収、生活状況に応じた最適なローンを提案してもらいましょう。
住宅ローン返済中の住み替えで後悔しないためのポイント
住宅ローンを返済中に住み替えを行うときには、新たなローンが加わり返済負担が増える可能性があります。ローンの返済ができなくなっては大変です。そこで、以下のポイントを抑えると後悔せずに住み替えでのローンを利用できる可能性があります。
- 今の家の売却価格を把握する
- 「売却」と「購入」のスケジュールを慎重に決める
- 無理のない資金計画を立てる
それぞれのポイントで、何を抑えておけばいいのか見ていきましょう。
今の家の売却価格を把握する
住み替えローンで新居を購入する前に、まず旧居の売却価格を正確に把握しましょう。売却額によって、旧居のローンを完済できるか、自己資金が必要になるかが決まります。
近隣の似た条件の物件を探し、売却価格を確認してください。その後、複数の不動産会社で査定を受け、各社の査定額と近隣物件の価格を考慮して、およその売却額を割り出します。
ここから、仲介手数料や引越し費用などを差し引いた金額が、ローン返済に充てられる金額です。
＜ワンポイントアドバイス＞
住宅の査定を受ける際は、必ず複数の不動産会社で査定を受けましょう。1社だけでは、査定額が相場より高いか安いか判断できません。各社の査定額の平均を出して、およその売却額を見積もるのが効果的です。
査定には「机上査定」と「訪問査定」があります※。正確な査定額を知りたい場合は、訪問査定を受けましょう。不動産スタッフが実際に家を訪れて隅々まで確認するため、物件の価値を正しく算出できます。
一方、机上査定は築年数や広さ、周辺物件のデータのみで行われるため、実際の物件価値との誤差が生じやすい点に注意してください。
「売却」と「購入」のスケジュールを慎重に決める
旧居の売却代金が入るタイミングと新居のローン実行のタイミングのズレを最小化するために、売却と購入のスケジュールを事前に決めましょう。
売却してから新居を購入する「売り先行」と、新居を購入してから旧居を売却する「買い先行」があります。それぞれメリットとデメリットがあります。
| 方法 | 買い先行 | 売り先行 |
|---|---|---|
| メリット | ・希望の物件を時間をかけて選べる ・引越しスケジュールを自由に設定できる ・売却を焦らず行えるため、納得の価格で売れる可能性がある | ・二重ローンの心配がない ・資金計画が立てやすい ・売却資金を新居購入の頭金に充てられる |
| デメリット | ・ローンが二重になる ・資金計画が立てにくい ・旧居が売れないリスクがある | ・希望の新居が見つかるまで時間制約がある ・引越しタイミングが短く、理想の物件を逃す可能性がある ・一時的な仮住まいが必要になる可能性がある |
また、売却と購入を同時に行い、売却後すぐに新居に入居する方法も可能です。この場合はダブルローンになるリスクを回避できますが、買主・売主・銀行のスケジュールが合わないと調整が難しい場合があります。
＜ワンポイントアドバイス＞
売り先行で進める場合は、旧居売却から新居入居までの間にかかる仮住まいの費用をあらかじめ見積もっておきましょう。引越し費用も含めて計算しておくと安心です。
買い先行で進める場合は、新居のローンと旧居のローンが重なる期間があるため、ダブルローンに耐えられるだけの生活費やその他必要な費用を確保しておくことが大切です。
売却と購入を同時に進める場合は、銀行の融資スケジュールを事前に確認し、融資実行に必要な書類や司法書士の手配なども銀行と一緒に確認しておきましょう。
無理のない資金計画を立てる
住み替えを行う際は、旧居の売却が遅れたり、新居のローンの金利が想定より上がったりと、予期せぬ事態が発生する可能性があります。旧居の残債、新居購入費用、仲介手数料、登記費用、不動産取得税、引越し代など、すべての諸費用を含めて総合的に資金計画を立てましょう。
資金計画を立てる際は、家計簿での収支や旧居・新居のローン返済額をもとに検討します。万が一に備えるため、生活防衛資金も確保しておくと安心です。
目安として、1か月の生活費の3～6か月分を準備しておくことで、収入が途絶えた場合や支払いが増えた場合にも対応できます※。
＜ワンポイントアドバイス＞
もし旧居と新居の二重ローンになる場合は、家計が耐えられるかどうかをより慎重に判断し、具体的な資金計画を立てることが重要です。
具体的な計画を作るためには、FPなどの専門家に相談してみましょう。自分だけで計画を立てると把握しにくい借入額や返済額の適性ラインも、FPと一緒に確認できます。
さらに、金利上昇のシナリオや固定・変動金利の差、繰上げ返済のタイミングなどを数値化して示してもらえるため、より現実的な資金計画が立てやすくなります。まずはFPに住宅ローンの相談をして、安心できる計画を作りましょう。
【まとめ】住み替えの住宅ローンや資金計画は早めにFPに相談しよう
住み替えは「売却」と「購入」が同時に動く大きなライフイベントです。 ローン残高や売却価格、諸費用などでの資金計画を誤ると、思わぬ負担や後悔につながります。住宅ローンの借入額や返済額は、銀行が貸してくれる額と「無理なく返せる額」が違うものです。
そこで、FPに早めに相談することで、住み替えローンの悩みを解決できます。FPに相談できる場所の1つがマネーキャリアです。旧居や新居のローン、自分の収支、将来的に必要なお金などをもとにシミュレーションして、資金計画を立ててくれます。
住み替えに必要な要素を網羅して最適なプランを作ってくれるので、ローンの資金計画を立てるときには、マネーキャリアで相談すると良いです。
