住宅ローンの頭金は入れると損？入れない方がいいケース・注意点を解説

住宅ローンの頭金は、額が大きいほど月々の支払額の負担が少なくなり、総返済額を減らせるメリットがあります。ただし、頭金の額を多くし過ぎると損をするケースもあるのです。

ここでは、住宅ローンの頭金を入れると損する5つのケースとして以下を紹介します。

• もしもの時の資金が不足する
• 資産運用の機会を逃す
• 住宅ローン控除を最大限に使えない
• 物件価格や金利の上昇で損をする
• ライフイベントに資金が足りなくなる

住宅ローンの頭金を多くし過ぎると、もしもの時にまとまったお金を用意できなくなる恐れがあります。

住宅を購入する際は、建物の購入費以外に以下のような費用が必要です。

• 不動産取得税
• 登録免許税や司法書士費用
• 各種保険（火災保険・団信）
• 保証料
• 印紙税
• 水道負担金など

住宅ローンに含まれず、住宅購入の際に必要な資金は「初期費用」と呼ばれ、物件価格の5～10％を目安にするとよいでしょう。例えば、2,000万円の物件ならば100万～200万円を初期費用として頭金とは別に用意しておく必要があるのです。

さらに、家を買った後も生活防衛資金として一般的な目安である6か月～1年分の生活費をキープしておかないと、病気やケガ、失業などのために働けなくなった場合に対応が難しくなる恐れがあります。

手元に現金がないと高金利のカードローンなどに頼ることになり、結局損をすることになるでしょう。

頭金を多く入れて手元に現金がないと、資産運用の機会を逃す恐れがあります。住宅ローンの金利が1～2％と低水準の場合、頭金に多くのお金を入れるより3％以上のリターンが期待できる株式や投資信託に回したほうが、運用益が利息負担を上回る可能性があります。

例えば、500万円を頭金に入れられる余裕があるなら300万円を頭金に、200万円を投資回したほうが資産を増やせる可能性もあるでしょう。そして、増やした資産を繰り上げ返済に利用すれば、住宅ローンを早く返せるケースもあります。

ただし、投資には元本割れのリスクや運用成績の不確実性があるため、必ず資産を増やせるとは限りません。

頭金を多くし過ぎると、住宅ローン控除を利用した節税のメリットを受けられない可能性があります。

住宅ローン控除とは住宅ローンを利用してマイホームを購入した際、一定の条件を満たすと「年末時点の住宅ローンの借入残高×0.7％」が所得税や住民税の一部から最大13年間控除される制度です※。住宅ローン控除の額は、借入額が多いほど大きくなります。

そのため、頭金を多く入れすぎると住宅ローン控除の額が少なくなり、節税のメリットを十分に受けられません。特に、低金利のときは利息軽減の効果よりも控除額減少の方が大きくなる場合があるので注意が必要です。利息軽減による効果と住宅ローン控除額を比較したうえで、検討してください。

不動産の価格や金利は変動しているため、頭金を貯めている最中に上昇する可能性はあります。特に、不動産の価格が大きく上昇すると頭金を少々多めに入れたくらいでは、メリットがない場合もあるでしょう。また、金利が上昇すればローンの利息も増えていきます。

例えば、住宅の購入を考えている地域に新駅ができる予定があったり、金利の上昇が予測されたりしている場合は、早めの住宅購入を検討したほうが得な場合もあるでしょう。

頭金に貯蓄を多く使ってしまうと教育資金や老後の資金が不足するリスクがあります。

例えば、子どもが大学に進学する場合は以下のような学費がかかります。

• 国立大学4年間の授業料：約214万円
• 私立大学4年間の授業料（施設設備費含む）：約450万円

ここでは、アンケート形式で住宅ローンの頭金を入れなかった人の体験談を紹介します。

頭金を入れずに住宅を購入した方の具体的な理由やメリット・デメリットを知れば、参考になるでしょう。

※2025年09月18日～2025年09月21日時点での当編集部独自調査による
※審査や借入額は個人によって異なるためご了承ください

ここでは、住宅ローンの頭金を入れて損するケースとして以下の3つを紹介します。

• 頭金を入れることで投資機会を逃すケース
• 住宅ローン控除の恩恵を減らして損するケース
• 頭金を貯める間に家賃・物件価格上昇で損するケース

ここで紹介するのは、頭金を入れることで投資機会を逃すケースです。

5,000万円の物件を全期間固定で1.89％の金利で、支払い期間35年として頭金を500万円入れた場合と、頭金ゼロで500万円を年利3％で運用した場合を比較してみます。

※参照：新規借り入れ シミュレーション｜三井住友銀行

※参照：資産形成シミュレーター｜金融庁

頭金に回す予定の500万円を投資に回せば、約1,230万円プラスとなります。そのため、頭金を減らして投資に回す方が有利な場合もあるのです。

現在は物価高が進んでいるため、頭金を貯める間に家賃・物件価格が上昇する可能性はあります。頭金300万円を5年で貯めると仮定し、物価高が進むとどのくらい損をするか、シミュレーションをしてみました。（金利0.5％・借入期間30年）

なお、貯めている間は家賃10万円の家に住み、物件の価格は3,200万円から3,500万円へ上昇すると仮定します。

※参照：新規借り入れ シミュレーション｜三井住友銀行

この結果から、家賃を支払いながら頭金を貯めるより、物件価格が値上がりする前に購入し、ローンの支払いを始めたほうが損失が少ないことがわかります。

住宅ローンは頭金なしでも組めます。ただし、一定のリスクもあるため、申請する前に把握しておくことが大切です。ここでは、住宅ローンの頭金を入れない場合の注意点として以下の3つを紹介します。

• 借入条件へ影響する
• 返済負担が増える
• オーバーローンになる可能性も

頭金なしで住宅ローンを組む場合、頭金を入れた場合と比べて借入額が大きくなるため、金融機関の審査は厳しくなる可能性があります。また、頭金なしでは金利優遇が適用されにくくなるケースが少なくありません。

その結果、毎月の返済額が高くなるだけでなく、総返済額でも大きな差が生じる恐れがあります。条件次第では、頭金を入れて借入額を抑えた方が結果的に支払い総額を少なくできる場合もあります。

頭金をゼロにするかどうかは、審査への影響や将来の返済負担を考慮したうえで慎重に判断しましょう。

借入額が増えれば、毎月の返済額や総返済額も大きくなります。月々の返済比率が高すぎると教育費や老後資金を貯めるのが難しくなったり、支払いが滞ったりするリスクが高まるので注意が必要です。

住宅ローンを組む前に収入が減ったり、大きな支出予定があったり、負担が増える場合はシミュレーションを行い、支払いに問題がないかチェックしてみましょう。

頭金を入れずに住宅ローンを組むと、売却時にローン残高が物件価格を上回る「オーバーローン」になるリスクが高まります。転勤や住み替えで家を売却する場合、オーバーローンになると自己資金を追加で用意しなければなりません。

条件によっては、新しい家と古い家の両方のローンを支払う必要が出てきます。

家は、築年数が経つにつれて価格が下落していきます。売却額が購入額を上回るケースもありますが、土地価格が上昇したり、物件の需要が高まったりしないと難しい場合もあるでしょう。資産価値の下落も考えて借入額を決めるのがおすすめです。

住宅ローンの頭金を入れるかどうかは、総返済額はもちろんのこと住宅ローン控除や子どもの教育費、自分たちの老後資金、投資機会など複数の要素を考えて検討する必要があります。

また、個々のライフプランや貯蓄額、家族の人数によっておすすめの方法が異なるため「これが正解」とは言えません。住宅ローンを組んだ当時はおすすめであっても、5年後、10年後にはおすすめの方法が変わる可能性もあります。

そのため、定期的にFPに相談し個別シミュレーションや中立的な立場でのアドバイスを得ることが重要です。マネーキャリアでは、住宅ローンに強いFPに無料で相談できます。

頭金を多めに入れて住宅ローンを組めば返済を軽くするメリットがある一方、入れすぎると資金不足や控除額減少により、かえって損をするケースもあります。また、投資の機会を失うのもデメリットです。

「損するケース」や「得するケース」の基準は個々の資産額や家計状況、収入によって変わります。

頭金をどれくらい入れるかは、返済計画・税制優遇・将来資金のバランスを考え、具体的な数値を入れたシミュレーションをしてみることが大切です。

より正確でためになるアドバイスを得たいなら、無料でFPに相談できる窓口を利用し、自分にとって最適な頭金の額を見極めるのがおすすめです。